Umowa najmu
Według islandzkiego prawa, umowa najmu musi być pisemna. Ponadto, wszystkie zmiany w umowie, po jej podpisaniu, muszą również być pisemne i podpisane przez obie strony.
Umowa najmu na nieruchomość mieszkalną (dom lub mieszkanie mające status nieruchomości mieszkalnej w Þjóðskrá) musi być spisana w dwóch egzemplarzach dla każdej ze stron, a jeśli chcemy dostać dotacje na mieszkanie, musi być dodatkowo na specjalnym papierze. Więcej o dotacji mieszkaniowej przeczytasz tu: https://naislandii.pl/2020/11/16/dotacja-na-wynajem-mieszkania-husnaedisbaetur/
Długość trwania umowy
UMOWA NA CZAS OKREŚLONY
Wygasa automatycznie w dniu określonym na umowie. Nie ma potrzeby zgłaszania lub wypowiadania umowy, niezależnie od strony.
UMOWA NA CZAS NIEOKREŚLONY
Każda umowa najmu bez wyszczególnionej daty zakończenia, uważana jest za umowę na czas nieokreślony.
PIERWSZEŃSTWO NAJMU po zakończonej umowie, ma zawsze obecny najemca jeśli ma zamiar wynajmować daną nieruchomość przez okres minimum roku.
Stan nieruchomości
Nieruchomość mieszkalna przeznaczona na wynajem, powinna być w stanie pozwalającym na godne mieszkanie. Powinna być oddana czysta, szyby całe, działające zamki oraz instalacje i urządzenia AGD/RTV (jeśli wliczone są jako wyposażenie mieszkania). Ponadto muszą działać czujniki dymu oraz gaśnice. Dodatkowo nieruchomość musi spełniać wymogi prawne w zakresie przeciwdziałania pożarom (np.min 2 możliwe drogi ucieczki, przykładowo drzwi i duże, otwierane okno).
Jeśli nieruchomość nie spełnia prawnych wymagań, najemca w przeciagu 4 tygodni powinien pisemnie zgłosić usterki właścicielowi. Jeżeli wynajmujący nie dokonał napraw, najemca może na własną rękę naprawić usterki lub wezwać firmę i odliczyć koszt od czynszu. Jeżeli w przeciagu 8 tygodni od powiadomienia, właściciel nie dokonał napraw, ani najemca na własną rękę, może on rozwiązać umowę najmu w trybie natychmiastowym. Ponadto, w międzyczasie, najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu ze względu na stan nieruchomości.
Konserwacja nieruchomości
Według prawa, wszelkich napraw zarówno wewnątrz jak i zewnątrz budynku, dokonuje wynajmujący. Natomiast najemca powinien dokonywać bieżącej konserwacji i utrzymania nieruchomości m.in zmiana żarówek i baterii w czujnikach dymu oraz czyścić odpływ wody. Wynajmujący dokonuje napraw i konserwacji: okien, sprzętów domowych (które są objęte w umowie jako część wyposażenia), armatury, zamków, kranów, instalacji elektrycznej, czujników dymu, gaśnic i wszystkiego innego co jest na wyposażeniu mieszkania. Ponadto na wynajmującym spoczywa konserwacja nieruchomości tj. Malowanie i zmiana podłóg w należytym czasie. Wynajmujący powinien dokonywać wszelkich napraw w jak najszybszym czasie, w innym przypadku, najemca może żądać obniżenia czynszu. Jeżeli wynajmujący nie dokonał napraw w przeciagu 8 tygodni od otrzymania pisemnego powiadomienia, najemca może zerwać umowę w trybie natychmiastowym.
Jeżeli najemca, osoba mieszkająca z najemca lub inna osoba mająca dostęp do nieruchomości dokona szkód, najemca powinien jak najszybciej dokonać naprawy na własny koszt. W innym przypadku, wynajmujący powinien pisemnie poinformować najemcę o planowanych naprawach na jego koszt. Od otrzymania pisma, najemca ma 4 tygodnie na naprawę szkody. Przed rozpoczęciem prac, osoba bezstronna powinna ocenić szkodę i przed obciążeniem najemcy, zaakceptować wysokość kwoty. Na czas napraw, najemca nie może żądać obniżenia czynszu, nawet w przypadku ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości, gdyż szkoda powstała z jego winy.
Użytkowanie nieruchomości
Najemca nie może użytkować nieruchomości w innym celu niż zawarta w umowie (np. Prowadzić działalności gospodarczej jeśli nieruchomość została wynajęta jako mieszkalna). Najemca nie może dokonywać zmian i robić remontu bez pisemnej zgody wynajmującego oraz sporządzenia umowy z wyszczególnieniem typu prac, ponoszenia kosztów oraz opisu ugody w przypadku zakończenia umowy. Ponadto potrzebna jest pisemna zgoda wynajmującego na montaż stałej zabudowy lub wymiany zamków.
W przypadku sprzedaży nieruchomości, nie jest wymagana zgoda najemcy. Natomiast umowa najmu pozostaje bez zmian (o ile w umowie nie jest inaczej), bez względu na zmianę właściciela. Najemca nie może odsprzedać dalej umowy najmu ani podnajmować mieszkania bez pisemnej zgody wynajmującego.
Wypowiedzenie umowy
W przypadku umowy na czas określony, kończy się ona w dzień określony w umowie. Nie można wypowiedzieć umowy wcześniej, bez ważnego powodu. Wypowiedzenie powinno być pisemne i okres wypowiedzenia nie krótszy niż 3 miesiące.
W przypadku umowy na czas nieokreślony, również należy złożyć wypowiedzenie pisemnie. Należy pamiętać, że okres wypowiedzenia zaczyna się pierwszego dnia kolejnego miesiąca, co oznacza, że wypowiadając umowę 1.stycznia, okres wypowiedzenia zacznie się dopiero od 1 lutego. Nieruchomość należy opuścić nie później niż następnego dnia po zakończeniu okresu wypowiedzenia, do godz.13:00.
Okresy wypowiedzenia umowy na czas nieokreslony:
- Jeden miesiąc w przypadku schowków (geymsla) i podobnych nieruchomości (np.piwnica)
- 3 miesiące w przypadku pojedynczego pokoju
- 6 miesięcy w przypadku mieszkania, jeśli jest to mieszkanie dostosowane do życia dla rodziny. Jeżeli najemca wynajmował nieruchomość dłużej niż 12 miesięcy, w przypadku rozwiązania umowy przez wynajmującego, okres wypowiedzenia wynosi 12 miesięcy jeżeli wynajmujący zawodowo zajmuje się wynajmem mieszkań (np. Agencja nieruchomości)
- 6 miesięcy w przypadku lokali użytkowych jeśli umowa rozwiązana jest w przeciagu pierwszych 5 lat, 9 miesięcy po okresie najmu powyżej 5 lat i rok w przypadku najmu powyżej 10 lat.
Jeżeli po zakończeniu umowy na czas określony lub okresu wypowiedzenia przy umowie na czas nieokreślony, najemca użytkuje nieruchomość przez kolejne 8 tygodni zgodnie z poprzednią umową, a wynajmujący nie wymaga opuszczenia lokalu, umowa automatycznie zostaje przedłużona na czas nieokreślony.
W przypadku rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym, najemca musi opuścić lokal w dniu rozwiązania umowy, jeżeli strony nie zadecydowały inaczej. Wynajmujący ma prawo do otrzymywania zaplaty do czasu opuszczenia przez najemcę lokalu.
Wysokość czynszu
Wysokość czynszu powinna zostać ustalona przez obie strony i zawarta w umowie oraz czy jego wysokość będzie się zmieniać. Czynsz należy płacić z góry, pierwszego dnia miesiąca (1 stycznia płacimy za wynajem w styczniu), chyba że inaczej określono w umowie. Jeżeli czynsz zostaje zapłacony z opóźnieniem wynoszącym 7 dób, wynajmujący może nanieść odsetki od zwłoki.
Kaucja
Przed rozpoczęciem użytkowania nieruchomości, wynajmujący może zażądać kaucji od najemcy. Kaucja ma za zadanie pokryć koszt czynszu w przypadku niepłacenia lub naprawy powstałe na skutek szkód wyrządzonych przez najemcę. Wynajmujący nie może żądać wypłaty kaucji w gotówce. Istnieją 4 sposoby płatności kaucji:
- kaucja wpłacona na zamknięte konto bankowe
- W formie zapłaty czynszu z góry za więcej niż miesiąc
- Zabezpieczenie bankowe (bankatrygging)
- Za pośrednictwem żyrantów
Opłaty za utrzymanie nieruchomości
Jeżeli nie zostało inaczej zawarte w umowie, najemca płaci opłaty za wodę, prąd i ogrzewanie. Wynajmujący natomiast zobowiązany jest do opłacenia wszystkich kosztów utrzymania nieruchomości t.j. podatku, ubezpieczenia oraz opłat za przesył prądu i wody. Jeżeli nieruchomość jest częścią wspólnoty, wynajmujący zobowiązany jest płacić opłaty remontowe itd.
źródło: stjornarradid.is
Autor tekstu: Ewelina Gąciarska
Masz pytania? Napisz na instagramie:
https://www.instagram.com/islandzkie.ciekawostki/
lub na maila:
